北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

(资料图片仅供参考)

Q:

孩子户口在西城，27年入学，夫妻工作在太阳宫，家里有右安门内（西城）和静安里（朝阳）两套房，大概市值800w和460w。现在考虑搬到离公司距离较近的地方居住，另外想改善现有住房。这种情况下，西城德胜学区满足上班距离近的同时又保留了西城的学籍，但貌似就无法改善住房了。

我浅查了一下，德胜学区的德胜置业单价较低，是唯一一个既可满足改善住房又可保留西城学籍还可离公司近的小区。但是中介不看好这个小区，也没细说为什么。这小区能买吗？

西城占坑楼房也不存在“占坑”固有的感觉，毕竟最低也要760w。买了“占坑”房，也就没预算再改善住房了。“占坑”方案是不是可以不用考虑了？或者就是整个搬到朝阳，太阳宫学区或者北五环那边的陈经纶学区，这方面我还没细看。西城转朝阳，估计家人不太支持…从房产升值保值外加一点学区角度来说，这方案是否可行？

A：

1、这中介心眼儿不错，虽然没细说，但能说出不看好就可以了。

2、倒也没什么不能买的，看自己的主要目的了。这种房自住合适，出租的话租金也高，就是保值普通升值慢，高租金和性价比都是用升值慢换的。全北京的这种产品都差不多，看自己重视哪方面了。

另外这种房只是看上去便宜，但溢价率实际上并不低，也就占不到什么便宜，或许还吃亏呢，考虑好再买。

3、德胜本来价格就高，再加上资源好，自然溢价就高了，现在占坑儿房能达到40%左右吧。常规建议是如果近期入学的话，在不好买到改善房的情况下就买占坑儿的，用完了学位就卖，也就无所谓风险了。但这2027年上学呢，我也说不好到时候什么行情，只能说如果长期持有就尽量买品质高的吧。毕竟学区功能降低后，居住的功能就会更被重视了。

4、西城转朝阳，家人不支持，这外人不好建议。只能说朝阳的溢价相对低，嘉铭东区和人朝东区高总价的更低。但这学校不好和西城比，只能自己决定。

仅供参考。

二

Q:

我是北京土著，现在亚运村附近有一套66平两居室房龄是90年的，公积金贷款120W，现在可以卖到600。孩子21年8月出生，应该是27年9月上小学，想为孩子换个中等偏上的学区房，但又不想太鸡娃。夫妻俩都在来广营附近上班，收入工薪阶层，还贷能力一般，最多一个月一万。现在手里还有150W左右，一直纠结买东西海哪个区，想买个小两居学区，毕竟都上班还需要老人帮忙带孩子。

1、想请您帮忙分析一下现在是否是换房的时机。如果不是好时机什么时间点买合适？如果25年到26年买会不会好一些，学区房价会小幅回落吗？

2、换房哪个学区相对好一点，有没有推荐的小区。

A：

1、这预算到底是多少啊，600-120+150+商贷是吗？减去税费的话，能买700多万的，800之内。中等偏上学区，两居。也是基本能买到老房，商品房不容易。

2、时机，这几年都是入学高峰期，溢价正高的时候，谈不上多好。常规建议是看预算，如果卖房后增加的多就提前准备，房子大概率比现金保值，尤其今年还是救市行情，房价上涨的可能性大。增加的不多就无所谓了，过了高峰期再买也不晚。这增加不到200万的预算，我也说不好算多算少，看自己的判断吧。

小幅回落有可能，但也未必。参照其他国家和城市的先例是相对于非学区房涨的慢，得用好几年才降低溢价率呢。

3、哪个学区好，这没有标准，只看哪里适合自己。就跟毕业找工作似的，体制内、央国企和民营大厂哪个好？

既然是不太想鸡娃就以东西城为主吧，相当于想找个不加班的工作，体制内的可能性更大。但说实话，如果想出成绩的话在哪儿都不轻松，除非是天才还运气好，否则都得努力。

4、这还是先定下换不换吧，然后再说哪个行政区，再之后是学区或学校，最后才是小区和房源。这一看就是刚有个想法，一步一步来吧。

仅供参考。

三

Q:

首房首贷，和女朋友组队买房，男生通勤五福堂，女生互联网行业，预计换东边或北边的工作。将来想老人小孩儿同住，想要买二居室。首付全算上150w，公积金120w想要组合贷，总价400左右。

看过安贞和西坝河片区的房子，都没相中，因楼龄、面积和想要电梯房诸多原因，所以最后看了石佛营西里的塔楼区委家属楼5层的一居室，户型有采光方面的硬伤。目前纠结是否要出手，卖家心理底价390。是否有同价位其他版块推荐？

A：

1、150包括了税费吗？一般来说不太好买到400的，让当地中介算好账。

2、塔楼还有硬伤，那就是自住为主了呗。未必影响保值，但肯定影响流动性，出手的时候不太好卖。保值看年头儿，短期几年看不出什么，时间长了有可能明显点儿。所以属于自住无所谓，投资角度不太建议的，不如看小板楼。

3、另外390万总价，一般能贷出230万左右，税费10万+，让中介算好账再签约。我没推荐的，找房只能问中介。

仅供参考。

四

Q:

我要咨询的是东城和平里买房子的事，具体描述如下：

1、预算1000万，5口人，自住，两个孩子（姐弟），三居室需求（其中一个大房间，随着孩子长大1分为2）。

2、目标房源东城和平里。老大目前4年级（需转学），老二24年小学，目前住在天通苑。

3、之前没考虑小学，只考虑换个学区，想着进和平里就可以，而且交通上在北边上班也方便。但发现不同学校之间的教学水平还是有差异的，看安外三条硬件也不错，可能老师年轻些（但我看安外三条是和平里的垫底学校）。所以是不是4小教学水平更好些？学位也相对充足？转学和24年上4小是否有保障？

4、目前还关注老大小升初，4升5的转学是不是比小升初再换学区 选择更多？

5、老二24年小学，上到初中毕业的话 至少10年，再转手卖房是不是比较合适？

6、现在要是预算能满足4小的话优先学校，其次是价位和户型？

7、小区和房子方面您有推荐么？

A：

1、1000万，三居，和平里，这我没房源啊，只能问当地中介。不过尽量不买改造的，好改的话开发商就改了。自己改造未必效果好，出手时也不容易收回装修成本，买家就算用得上也会拿这说事儿。

2、安三优势是有定额171，转学生如果派位进去的话也能享受。和四是教育质量更好，就是小升初都派位。但转学怎么保障呢？东城是最没规律的，连小升初派位都没谱儿，不敢保证。

3、常规建议是提前转学，如果能享受直升不就划算了。而且也能提前熟悉东城的教育环境，至少不吃亏。小升初转学的人未必少，更不知道怎么派了。

选择更多，有可能。因为和四收非京，到了高年级应该有回老家的，这就腾出学位了。另外和九地坛等校也收非京的，到时候或许都有空余学位。

4、十年之后，这我不知道，不敢预测。反正现在是入学高峰期，2026-2028年确定是低谷期，有可能影响溢价部分。十年后得看明后年的出生人口，人多的话就合适了，能赶上下一个高峰。

5、理论上当然是先确定学校资源了，过了高峰期资源越好的才支持越强。但也同时注重居住体验吧，毕竟房子是用来住的，学区功能如果减弱，居住功能就会更被重视了。

6、具体房源问当地中介吧。

仅供参考。

五

Q:

请教下您对德胜月坛的房价走势怎么看？还有陶然亭那片呢？

A：

1、我还是那看法呗，高峰期这两年应该是没问题的，再结合上救市政策还有上涨的可能，概率比较大。

2、过了高峰期不太好说，只能说德胜月坛资源好，相对支撑更大。其中离牛校近的房子应该更强，毕竟“就近入学”是基础原则。但整体学区的溢价率或许受影响，如果多校派位减弱，也可能出现两极分化。

3、未必是直接降价，相对于非学区房来说，上涨的慢的可能性更大。这参照台北的学区房吧，人口下降后就是涨的慢点儿，用了好几年降低了溢价率。陶白也一样，任何投资品都是过了风口之后，品质越好的支撑越强，好东西才什么时候都稀缺呢。

4、这看预算吧，尽量买牛校旁边宜居的，学区功能减弱后居住的功能就会加强，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

六

Q:

我在昌平区霍营，龙锦苑东三区有个三居室，2015年买入，已由一类经适房转为商品房，现市场价550万左右，总感觉霍营地区升值比较慢。想卖掉龙锦苑东三区的房子，再增加300-400万，换到朝阳区的房子，自住加保值。

现在2个方案：一是朝阳区老北苑新街坊小区的板楼三居室；二是朝阳区安贞安华片区的老破小三居室。您觉得哪个方案更好？请您帮助提个建议。

A：

1、换到新街坊，自住看自己的喜好，投资角度未必比龙锦苑强。反正之前这些年普通，就是跟随大盘，没什么特殊的，价格走势跟龙锦苑应该差不多。这算上置换成本的话未必划算。

如果选项北苑，常规建议是新北苑，铁道以北，这是全板块跑赢大盘的，哪个普宅小区都不弱。就是价格都已经涨的挺高了，看是否合适吧。另外这里有点儿租售溢价，就因为涨的太快了。也不算高，10%左右吧。

2、安贞也是同样，这种老公房不可能走出独立行情，就是跟随大盘涨跌。这就相当于退休老头儿，就是跟随经济拿退休金，不吃亏不占便宜，指望着老头儿再去创业赚钱不现实。除非是学区有重大利好，否则就这样了。

3、所以我觉得这俩都一样，就是看通勤和居住体验更喜欢哪里吧。

仅供参考。

七

Q:

首付现金170，目前在双桥上班。稍远一点也没关系，朝阳区的集体户口，所以买房为了考虑落户，兼顾未来孩子上学，当然有升值空间更好。有什么推荐的吗？

A：

1、这还是先做预算吧，170是现金，包含税费吧？那首付估计160万。之后是什么贷款资格，准备贷多少，也就是总价准备买多少的？

2、不过这预算不好买到投资房，基本都是自住为主的。学区房如果是首贷资格的话能买到，一般400万起，市区各个区都差不多，也就是虽然勉强但有可能买到占坑儿房。不过这种入学高峰期溢价高，考虑好再买，毕竟过两年就是入学低谷期了，占坑儿房的风险略大。

3、或者看看草房的吧，那几个保障房小区，保值也基本跟随大盘没落后。学区是陈经纶保利，保障房中级别最高的，成绩在系统内比较靠前。300多万在丽景园就能买到小两居，自住合适，保值中等。但毕竟这是保障房板块，别期望值太高。

仅供参考。

八

Q:

我看了您点评孛旺家园回迁房的，我看的是康润家园，都是西城区老北京，应该素质比郊区的更高些吧？按中介的说法是今年就能下房本，因为已经很多家都拿了，剩下的也当然快了。您觉得风险大吗？220万的70平小两居。

A：

1、这没法评估，都是一房一议的，某个地区的整体素质跟具体到个人没什么关系。中国人的素质都挺高的，但就是有一小部分老赖，谁摊上谁倒霉吧，碰运气的事儿。

2、我只能是提醒几点应该搞清楚的地方，尽量多了解。一个是既然都知道今年就要下本儿了，而一旦有了房本就能提价，那这业主为什么这会儿卖啊，等几个月不好吗？

另外安置房比郊区回迁房难搞清情况，那是一个村儿的人，甚至有的还是同姓同族呢。而这种城区安置房拆迁户互相不认识，更不好打听背景身份，人家自己不说的话谁也没辙。

3、再有这价格有点儿偏低了，不到4万一平？凭什么啊。小区既然有了房本有了市场价的，那就没必要这么低的价格了。在下房本没准信儿的时候，价格跟周边同等的打8折是正常。这眼看就要有本儿了反倒打7折了，感觉不太对，换做是你会这么吃亏吗？

4、其他的就参考我回答孛旺家园那个吧，都是概率不大的麻烦事儿。搞清楚情况吧，但愿碰不上麻烦。

仅供参考。

九

Q:

我是胡同儿老北京，三口人住一间平房15平米，有腾退的可能，但是难题是如果自己买房就要失去共有产权房的指标。可是如果我不买房的话这指不定什么时候腾退呢，怕两头儿耽误了。因为我目前只有100多万的资金，买也买不了多大的，只能是郊区看有没有合适的。可如果不买的话怕过两年就买不起了。请问应该怎么办？

A：

1、这我还真为难，换了我也是同样的纠结。

2、真要是钱多的话也就无所谓了，该买就买，反正共有产权房也谈不上多香。纯自住的性质，没什么投资性，买不买的不吃劲。但这资金不多就为难了，怎么都是自住为主的，买了醋就得少吃盐，真的是两头儿为难。

3、不过要是我的话还会先自己买的，毕竟腾退还没有明确消息，那还是先顾眼前吧，别到时候虽然有指标了，但价格涨的更不划算了。另外也得看到时候的政策了，万一又改了呢，这谁说的好啊，这么多年改好几回了。

还有一点，是名下有房不给指标，那要是到时候把这套房卖了呢，名下只有过房产记录给不给指标啊？这我也不知道，问问负责腾退的吧。

4、其他没建议，我能理解老北京的不容易，但真没什么好办法。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！